Por Lcdo. Rolando Emmanuelli Jiménez, J.D., LL.M.
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El gobierno central alega que la Ley 212 del 2002, que permite que se obtenga un crédito contributivo por inversión en la mano de obra y materiales en proyectos de construcción en los cascos históricos, afecta la estabilidad fiscal. Nada más lejos de la verdad. El proceso de construir o remodelar bajo la Ley 212 genera una actividad e inversión intensiva que beneficia la economía y las arcas públicas. De hecho, el actual Secretario de Desarrollo Económico dijo recientemente que por cada dólar invertido en la construcción se genera $1.68 de movimiento económico.
Si fuéramos a identificar un caso típico de inversión bajo la Ley 212, tendríamos que empezar diciendo que el proponente tiene que localizar una propiedad que sea adecuada para el incentivo. Tiene que llevar a cabo un estudio de viabilidad económica para determinar si se puede recobrar la inversión con ganancias. Este estudio generalmente lo prepara un economista o un CPA y genera costos y honorarios. Luego, tiene que llevar a cabo una negociación con el vendedor, y de llegar a un acuerdo, debe preparar un contrato de opción a compra que generará gastos y honorarios. Posteriormente, el negocio se va a materializar en una escritura de compraventa que generará gastos, honorarios, sellos y comprobantes del gobierno. Hay que también tomar en cuenta que en muchas de estas transacciones está involucrado un corredor de bienes raíces que recibe comisión y paga sus contribuciones.
Adquirida la propiedad, hay que hacer unos planos preliminares que los prepara una oficina de ingeniería o arquitectura que genera gastos y honorarios. Posteriormente, es necesario comprar los comprobantes de radicación ante las agencias para la solicitud de los endosos preliminares de Autoridad de Energía Eléctrica, Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, Departamento de Recursos Naturales, Junta de Calidad Ambiental, DIAT, Instituto de Cultura, etc. También, si es necesario, hay que preparar un plano de cómo se encuentra el edificio en ese momento (“As-built”). Además, hay que hacer estudios científicos que pueden ser de mitigación, de suelos, arqueológicos, etc. Para la preparación de todo el proceso de permisos hace falta que se prepare entonces los planos finales, que requieren consultores de ingeniería y arquitectura, con diferentes especialidades como eléctrico, mecánico, estructural, etc. Además, hay que tasar la propiedad, tanto en su valor actual como el valor futuro luego de la inversión. Todo esto genera gastos y honorarios.
Con los permisos, diseño, estudio de viabilidad, tasación, y con por lo menos una cotización de costos de construcción por un contratista reputado, se procede a presentar el caso a una institución financiera para obtener el dinero para la construcción. La expectativa de la emisión del crédito contributivo es parte esencial de la ecuación del financiamiento, porque generalmente el banco compra el crédito contributivo y lo aplica al monto de la hipoteca. Esto hace que la deuda hipotecaria sea menor y que el proyecto sea viable.
Cuando se consigue el financiamiento, es necesario hacer una escritura de compraventa e hipoteca que genera gastos y honorarios, se pagan sellos, comprobantes al gobierno, comisiones bancarias, y se cancela una hipoteca, si aplica, que genera gastos similares. Además, se hace el desembolso de dinero al proponente para el proceso de construcción.
Para comenzar el proceso de construcción, es necesario invertir en los comprobantes de radicación ante las agencias y los sellos del Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico, en los arbitrios y patentes municipales, el Fondo del Seguro del Estado, en los consultores profesionales que van a supervisar la obra y guardias de seguridad. Además, hay que comprar pólizas de seguros de responsabilidad pública, fianzas de cumplimiento y pago, etc.
El contratista que construirá el proyecto, creará empleados que pagarán contribuciones, comprarán comida en el sector y se transportarán a diferentes lugares. Será necesario comprar materiales y herramientas que beneficiarán a suplidores, fabricantes y otros consultores. Además, será necesario arrendar equipo y durante todo el trámite de la obra, se estarán generando intereses a favor del banco que también en su momento pagará contribuciones.
Cuando se termina la construcción, es necesario vender las oficinas o viviendas y hay que hacer escrituras de compraventa, cancelación de la hipoteca principal, honorarios notariales, sellos y comprobantes. Además, es necesario contratar los servicios de un CPA que certificará los costos para obtener el crédito contributivo, tendrá que hacer un informe a la Oficina de Ordenamiento Territorial y se pagará la contribución sobre ganancia de capital.
En el proceso de venta intervienen agentes de bienes raíces, hay que establecer una oficina de venta o alquiler de las propiedades, y todo esto crea empleos temporeros y permanentes. Hay que hacer una tasación del CRIM para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmueble. Las nuevas construcciones revitalizan los cascos urbanos, se rescata una edificación abandonada o solar baldío, y se lleva a gente a vivir en el casco histórico para que compren en los negocios circundantes y progrese la economía.
En el caso de la Ley 212 los dueños o proponentes invierten mucho dinero en la economía antes de recibir los créditos y existe cerca de un 25 % de costos que no son elegibles para crédito contributivo. Entre estos están: tasaciones, estudios especiales, planos de construcción, compraventas, gastos legales, de bienes raíces, arbitrios municipales, patentes municipales, seguros de construcción, intereses bancarios, comisiones bancarias, seguridad, inspección de construcción, etc.
Toda esta inversión se ha eliminado de un plumazo con la Ley número 7 del 9 de marzo de 2009, que destruyó la Ley 212. El efecto directo de la Ley 7 es que no se invertirán en Ponce más de 100 millones de dólares en los próximos tres años en un total de 197 proyectos afectados. Esta Ley 7 también afecta dramáticamente la inversión en San Juan y en Caguas. La economía del país está en precario, para colmo, se ha destruido uno de los instrumentos más importantes para fomentarla.
Respondiendo a los reclamos de la comunidad sureña, el Senador Larry Seilhamer, junto al Presidente del Senado Rivera Schatz, sometieron el Proyecto del Senado 586 que enmienda la Ley 7 del 9 de marzo de 2009, con el propósito de evitar que su efecto sea retroactivo. La Alcaldesa de Ponce, Dra. María Meléndez Altieri, apoya la iniciativa junto a la Cámara de Comercio del Sur, Alianza Prosur y todos los proponentes de proyectos de inversión que en total suman 197. Esperamos que se apruebe la enmienda para poder mantener el desarrollo económico de Ponce y la Región Sur.
El autor es abogado notario, Presidente del Bufete Emmanuelli en Ponce, Presidente de la Alianza Pro Sur, Vicepresidente de DISUR, Inc., pasado presidente de la Cámara de Comercio del Sur de Puerto Rico y anfitrión del programa Debido Proceso de Ley, que se transmite todos los sábados a las 11:00 de la mañana por WPAB 550. Para mayor información vea www.debidoproceso.com.
